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Reclamación vicios ocultos vivienda - VMS Abogados
El Código Civil realiza una regulación exahustiva sobre los vicios ocultos en su redacción a lo largo de varios artículos, pero muestra una orientación en su art. 1484 con lo que podemos determinar como un vicio oculto. Vicio oculto es aquel defecto que hace que la propiedad vendida no esté en buen estado para la utilización al que se dirige, o si disminuye de tal manerao su valor que, de haberlo sabido el comprador, no la habría comprado o habría pagado menos precio por la misma. En este post nos ceñiremos sólo a aquellos vicios ocultos que tienen que ver con viviendas, pero pueden afectar a coches o mascotas, por ejemplo.
Tomando en consideración lo que podemos entender por vicio oculto en una casa, a continuación veremos algunos ejemplos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, filtraciones y goteras ocasionadas por las malas impermeabilizaciones o cañerías estropeadas.
- Relacionados con fallos del sistema eléctrico. Luces, tomas de corriente o interruptores mal instalados o defectuosos, así como instalaciones antiguas.
- Relacionadas con los acabados. Abombamientos, decoloración o desprendimientos en suelos, muros, pinturas o carpintería por una instalación eficiente o uso de materiales de baja calidad.
Todos ellos son vicios ocultos que pueden provocar que no podamos disfrutar de el inmueble que hemos comprado, y que pueden ser negativos para la utilización que queremos darle. En la práctica es muy habitual que entre dos personas que compran y venden viviendas usadas se den este tipo de problemas, lo que está estrechamente relacionado con la trayectoria de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde que inauguramos nuestro despacho hemos llevado este tipo de asuntos, puesto que, como hemos comentado, se trata de un sector del Derecho Inmobiliario, en el cual estamos especializados, y dado el numeroso trasiego jurídico entre particulares (aunque no se limita exclusivamente a particulares, pueden estar implicadas grupos corporativos, Administraciones Públicas, agentes de la construcción, etc.) son demandas muy típicas y que llegan continuamente a manos de nuestros profesionales.
Por este motivo, porque estamos habituados a tratar este tipo de disputas legales, vamos a explicar detalladamente cuáles son las tareas que desarrollamos cuando nos encargamos de esta clase de procesos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Reclamación vicios ocultos vivienda - Características de nuestro servicio
En cuanto a las tareas que llevamos a cabo los abogados especialistas, éstas tienen vinculación con el sector más puro del Derecho Civil y con los hechos que intentan rectificar los perjuicios ocasionados a nuestros clientes por las compraventas de bienes inmuebles con vicios ocultos.
La acción primordial que tratamos (acción equivale al tipo de denuncia, para que nos comprendan los que nos leen) se llama saneamiento por vicios ocultos, y se desarrolla en los art. 1.484 y siguientes del Código Civil. Es la forma jurídica concedida al comprador de una propiedad frente al antiguo propietario.
Las labores que llevamos a cabo van dirigidas a acreditar que el vicio era oculto, es decir, tenemos que probar que el comprador no pudo apreciar que estaba ahí. Aquí es fundamental aclarar que la ley incluye una excepción: aquellos supuestos en que el comprador sea un técnico que por motivo de su profesión o su trabajo o hubiera podido verificar dicho desperfecto. En esta etapa de demostración, guardamos estrecha relación con aquel especialista que confeccione un informe que certifique la condición de oculto del vicio.
Pero además, también debemos demostrar que el defecto estaba ya con anterioridad a la compraventa del inmueble, aunque se haya expresado después. Esto es, debemos probar que, por ejemplo, el deterioro de las tuberías que nos ha ocasionado humedades estaba ya desde antes de realizar la compraventa.
Cuando hayamos podido recolectar evidencias documentales que atestigüen que se reúnen estos requisitos, procedemos la etapa jurídica. Esto es, solicitar a los Tribunales que se defiendan los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo elegir entre dos posibilidades: o bien intentamos rescindir el contrato de compraventa con el reembolso de los costes que se hayan producido a nuestro cliente, incluso reclamándole daños y perjuicios si el vendedor era conocedor de dichos daños y los ocultó; o bien solicitaremos que nos rebajen el importe que abonamos al adquirir el inmueble, persiguiendo restablecer el equilibrio del contrato entre las partes, fijando un valor equitativo para aquella vivienda que adolezca de los mencionados vicios ocultos.
En cuanto la etapa judicial que estamos tratando, las tareas concernientes al abogado consisten en celebrar la fase probatoria en lo que conocemos como juicio, teniendo lugar los interrogatorios a las partes (comprador y vendedor), a los peritos expertos (arquitectos, habitualmente) y tratar de demostrar el daño ocasionado a nuestro cliente en la Sentencia dictaminada por el Juez y lograr el resultado buscado, como consecuencia de un intenso trabajo realizado.
Reclamación vicios ocultos vivienda - ¿Por qué y cuándo acudir a un abogado experto?
El motivo parece bastante evidente: si creemos que nuestro inmueble presenta vicios ocultos que nos afectan en el uso que pretendíamos darle a la hora de adquirirlo, pudiendo tomar como ejemplo algunos de los que acabamos de especificar.
En lo que respecta al plazo, nos vamos a detener en este punto, puesto que el momento de contactar es fundamental, debido a que la responsabilidad del vendedor por estos vicios ocultos no es para siempre, sino que existe un plazo estipulado para poder ser exigida: el art. 1490 del Código Civil indica que el saneamiento por vicios ocultos caducará a 6 meses.
Por tanto, se trata de un plazo bastante restringido, por lo que nuestro consejo es que contactes con un abogado especialista nada más apreciar estos desperfectos, puesto que el tiempo es muy limitado y hay que ser céleres para realizar todas las tareas que hemos comentado, que muy exhasutivo, puesto que debemos disponer de un archivo pericial que demuestre estos vicios y el origen de los mismos, y proceder a realizar la denuncia dentro de este periodo. Cuando haya transcurrido este tiempo, no tendremos derecho a poner en marcha las medidas legales que nos otorga la normativa para defender nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, puesto que también debemos garantizar sus derechos, pues no todos los defectos de una vivienda pueden ser considerados como vicios ocultos.
Si te has detenido a leer este post, es porque quizá requieras de la ayuda de un abogado experto, así que no dudes en contactarnos para que podamos ayudarte en tu problema, ya seas parte vendedora o parte compradora, puesto que en todos los casos existen dos versiones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.